本報(bào)訊 （記者魯歡 高晨）國(guó)務(wù)院昨天針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再出重拳，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。相關(guān)部門(mén)盡快制定出臺(tái)二套房標(biāo)準(zhǔn)。
通知還要求，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。此外，加快發(fā)展公租房建設(shè)，地方各級(jí)政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。
■焦點(diǎn)解讀
第三套房貸款可暫停發(fā)放
【解讀】 此前剛公布的政策針對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房，要求貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。此次則明確，可暫停發(fā)放貸款。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇指出，當(dāng)前房地產(chǎn)投資過(guò)度，泡沫膨脹，特別是一線城市尤為明顯。國(guó)務(wù)院3天之內(nèi)兩次發(fā)布新規(guī)，充分體現(xiàn)房貸政策的差別化和針對(duì)性。新規(guī)中的“商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況”是政府考慮商業(yè)銀行是商業(yè)性機(jī)構(gòu)，如果國(guó)家嚴(yán)格要求一分錢(qián)不能貸，有悖商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)的原則。實(shí)際上，在具體執(zhí)行中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可要求商業(yè)銀行停貸，原則上不給3套以上購(gòu)房貸款。
第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投資或投機(jī)，該政策非常準(zhǔn)確地打擊了投資投機(jī)購(gòu)房。北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增斌表示，不少人都是拿銀行的錢(qián)在投機(jī)，現(xiàn)在切斷了資金來(lái)源。如此嚴(yán)格的貸款政策前所未有，將嚴(yán)重打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。
規(guī)定
商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。
非本地居民貸款買(mǎi)房受限
規(guī)定
對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。
【解讀】 這一規(guī)定主要針對(duì)以投資投機(jī)為目的的外地人購(gòu)房現(xiàn)象，針對(duì)的是“既占用當(dāng)?shù)刭Y源，又對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未作貢獻(xiàn)的人”。這種現(xiàn)象在北京、上海等一線大城市很明顯，現(xiàn)在正在向二三線城市波及。郭田勇指出，這條規(guī)定抑制了外地人在一線城市購(gòu)買(mǎi)住房，同時(shí)也打消了在一線城市打算給孩子買(mǎi)學(xué)區(qū)房的念頭。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士付立春表示，這條規(guī)定的力度比較大，將有效抑制外地炒房團(tuán)的投機(jī)、投資性買(mǎi)房，雖然對(duì)存量房的影響不大，但對(duì)出于投資、投機(jī)性質(zhì)購(gòu)房為目的的增量房數(shù)量將產(chǎn)生很大影響。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，該政策的執(zhí)行將嚴(yán)重打擊以外地投資客為目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。以北京市場(chǎng)為例，大量山東、河北等針對(duì)北京購(gòu)房者的濱海項(xiàng)目將陷入危機(jī)，而海南這樣云集外地炒房人的區(qū)域也將前景黯淡。
地方政府可限定購(gòu)房套數(shù)
規(guī)定
地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
【解讀】 該政策將會(huì)繼續(xù)打擊很多購(gòu)房者炒房的可能。陳云峰表示，這一措施主要是針對(duì)相當(dāng)一部分全款大批買(mǎi)房的購(gòu)房者，但給各地留有一定調(diào)整余地。牟增斌則認(rèn)為，地方政府在制定執(zhí)行細(xì)則時(shí)需要詳細(xì)調(diào)研，根據(jù)各地具體情況因地制宜，合理劃線。
但有業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策要求在具體操作細(xì)節(jié)上下工夫，此前海南三亞政府部門(mén)為防止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)度炒作提出，對(duì)于前往三亞購(gòu)房的外地人采取限制購(gòu)房的措施，規(guī)定一個(gè)身份證只能購(gòu)五套房。但有開(kāi)發(fā)商指出，炒房者如果要一人購(gòu)置多套房產(chǎn)，只需要攜帶更多的身份證或者別人代勞，就可以輕而易舉規(guī)避對(duì)外地人實(shí)施的數(shù)量限購(gòu)政策。
■其他規(guī)定
研究制定調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益稅收政策
規(guī)定
發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。
【解讀】 北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在已經(jīng)出臺(tái)了很多金融及土地新政的情況下繼續(xù)保留了增加稅費(fèi)的可能，非常大地影響了很多購(gòu)房者特別是投機(jī)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，樓市已經(jīng)很難繼續(xù)穩(wěn)定價(jià)格，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)20%以上大跌。
牟增斌則認(rèn)為，該政策會(huì)很有效，但并不能得出物業(yè)稅即將出臺(tái)的結(jié)論，因?yàn)槲飿I(yè)稅涉及的范圍非常廣，一旦開(kāi)征，就意味著所有的物業(yè)都要征收，而且征收難度很大，計(jì)算非常復(fù)雜，很快征收不現(xiàn)實(shí)。要解決現(xiàn)階段問(wèn)題，分層處理的稅收制度會(huì)比較合適，具體還要看下一步政策。
炒地開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目難獲新貸款
規(guī)定
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
【解讀】 張大偉認(rèn)為，新政策要求多部門(mén)對(duì)土地及融資市場(chǎng)實(shí)行收緊政策，將會(huì)非常明顯降低金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于利用違規(guī)行為炒作樓市的很多經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)打擊力度非常大。
牟增斌則表示，新政策加強(qiáng)了金融監(jiān)管力度，通過(guò)金融手段規(guī)范市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商，控制資金，防止項(xiàng)目公司依仗母公司的輸血，在市場(chǎng)肆無(wú)忌憚地拿地。但是，該政策的執(zhí)行難度很高，目前融資渠道五花八門(mén)，很難監(jiān)管。對(duì)囤地企業(yè)的政策，一方面是督促其盡快把土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗⿷?yīng)，另一方面也警示了囤地的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被認(rèn)為囤地，企業(yè)將承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，會(huì)明顯降低企業(yè)囤地的現(xiàn)象，進(jìn)而對(duì)降低地價(jià)有所幫助。
■市場(chǎng)反應(yīng)
這是近幾年最嚴(yán)厲的調(diào)控政策
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此次政策的精準(zhǔn)度和可操作性表示震驚，普遍認(rèn)為該政策將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈影響。北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增斌告訴記者，“這次政策很嚴(yán)厲，是近幾年最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如果執(zhí)行有力，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很有效的作用。”
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為這是全方位的調(diào)控政策，從市場(chǎng)的消費(fèi)行為到企業(yè)的開(kāi)發(fā)行為，從限制需求到強(qiáng)制增加供應(yīng)，“力度之大前所未有，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，不亞于一次西伯利亞寒流。”
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這幾條政策，條條致命，切中了高房?jī)r(jià)命脈，堪稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。“這些政策都預(yù)示樓市調(diào)控再也不會(huì)是之前的隔靴搔癢，樓市的高房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能持續(xù)。”
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)：北京等大城市房?jī)r(jià)將立刻停漲，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)將立刻下調(diào)，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開(kāi)始拋售房源，房?jī)r(jià)很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)20%-30%的現(xiàn)象，將有60%以上的購(gòu)房者出現(xiàn)明顯的觀望，以北京為例，樓市的成交量將出現(xiàn)30%以上的下降。
陳云峰則認(rèn)為，新政將縮短市場(chǎng)觀望期，加速房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)出現(xiàn)，但他依然認(rèn)為市場(chǎng)需要在一定觀望期后，房?jī)r(jià)才會(huì)有所體現(xiàn)。
