存款準備金率上調(diào)或引發(fā)樓市降價
中國人民銀行自本周五（3月25日）起將上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年第三次上調(diào)存款準備金率，也是去年以來第九次上調(diào)。此次調(diào)整后，大型金融機構存款準備金率將達到20.0％的歷史高位。在密集的樓市調(diào)控政策接連出臺背景下，再次提高存款準備金率無疑將令已 經(jīng)因為銷量明顯萎縮的大部分開發(fā)商資金鏈壓力增大，此項政策對房地產(chǎn)市場的影響會有多大，成為最近人們關注的焦點。
據(jù)統(tǒng)計，2010年30家房地產(chǎn)公司合計實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為252.23億元，同比增長43.67％，但業(yè)績分化明顯，部分中小房企業(yè)績下滑甚至出現(xiàn)虧損，多數(shù)房企現(xiàn)金流明顯下滑。有報道稱，
這30家房企去年現(xiàn)金流驟減575億元，部分開發(fā)商資金壓力加大。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，央行連續(xù)上調(diào)存款準備金率將收緊樓市上過多的流動性。北京中原分析人士認為，此前針對樓市的兩輪調(diào)控主要著眼于樓市的交易環(huán) 節(jié)。第三輪調(diào)控不僅通過前所未有的限購直接抑制了過半需求，更掐緊了令樓市火爆的命脈——信貸資金。連續(xù)幾次的加息、取消貸款利率優(yōu)惠政策等措施使目前購 房成本已經(jīng)顯著增加。限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用已經(jīng)使樓市成交量大幅下跌，進而明顯影響到開發(fā)商的資金回籠。占到目前開發(fā)商總資金來源26％ 的定金及預收款這一塊很可能因為成交量的繼續(xù)萎縮而出現(xiàn)明顯的下降。與此同時，2010年積壓的大量土地在今年將進入開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商資金的消耗量將持續(xù)上漲。
銀行的信貸額度也將明顯縮小。隨著信貸額度的減少，開發(fā)商將面臨來自開發(fā)貸款及銷售貸款雙萎縮的巨大壓力。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為， 雖然去年許多開發(fā)商的銷售回款不錯，面對調(diào)控并沒有出現(xiàn)像2008年那樣嚴重的資金鏈危機，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，通過資本市場和信托渠道融資 被嚴格管控，這次提高存款準備金率，收緊流動性，將使得開發(fā)商融資更加困難，可謂“雪上加霜”。
中原地產(chǎn)分析，提高存款準備金率后，銀行的按揭貸款發(fā)放會更加嚴格，銀行對利潤相對比較低的首套房貸款很可能還會繼續(xù)收緊。目前市場上首套房已 經(jīng)基本恢復基準利率。一旦準備金繼續(xù)上調(diào)，很可能第一套房利率上漲到1.1倍。而第二套房目前市場上已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)上調(diào)超過1.1倍的現(xiàn)象。個別資質(zhì)有 問題的貸款者甚至最高已達1.5倍。限購政策疊加信貸政策，特別是資金面的收緊將使購房需求繼續(xù)萎縮，促使樓市從量變到質(zhì)變。
開發(fā)商資金鏈緊繃是否會引發(fā)降價？胡景暉判斷，開發(fā)商出現(xiàn)融資困難將加大其降價促銷、快速銷售回款的壓力。此次提高存款準備金率有可能成為點燃房地產(chǎn)市場尤其是新房市場降價風潮的導火索。預計3月下旬會有更多的樓盤加入到打折降價的行列。
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