新一輪樓市調(diào)控政策呼之欲出
國務院派出的8組樓市督查組已經(jīng)結束督查，各地樓市成交陷入低迷，房價依舊保持高位。樓市正在走入市場與政策艱難博弈的敏感時刻。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房價遲遲未現(xiàn)松動，調(diào)控政策不會放松，新一輪調(diào)控政策或將出臺，房地產(chǎn)相關的稅收、信貸、土地政策都可能再度加碼。
樓市陷入高位僵持
自從今年初樓市調(diào)控組合拳出臺以來，各地成交量不同程度陷入低迷，房價快速飆漲勢頭得到遏制。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市 新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市達到20個，比上月增加了6個，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有29個。而從同比數(shù)據(jù)來看，同比下降的城市有2個，比上 月增加了1個；同比漲幅回落的有46個城市，比上月增加了16個；同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個城市，比上月增加了2個。
雖然房地產(chǎn)市場逐漸“退燒”，但房價“拐點”尚不明顯。70個大中城市里，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0.5%，京、 滬、穗、深4個一線城市銷售均價雖然略有下調(diào)，但有專家指出，3月份很多高檔樓盤推遲上市，價格的回落很大程度上是受成交結構性的影響，而非趨勢性的變 化。
以深圳為例，3月深圳全市新房成交均價19423元／平方米，環(huán)比下降5.99％，同比下跌5.04％。造成這種房價“假摔”的原因在于，3月 深圳關外房源成交量大增，拉低了成交均價。3月深圳關外新房成交2131套，遠多于2月的1274套。3月上海二手房價格也沒有出現(xiàn)調(diào)整，二手房價格指數(shù) 為2586點，環(huán)比仍然上漲了0.25%，5個市中心區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)平均上漲0.32%。
地產(chǎn)研究人士韓世同指出，限購政策抑制了高端樓盤的成交，市場陷入觀望導致成交萎縮，而郊區(qū)樓盤則趁勢推盤，價格較低成交量大，導致3月份整體均價下滑，實際上市場并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的降價。
進入4月以來，房地產(chǎn)市場悄悄回暖，均價又開始上揚。最近一周（4月18日至24日）上海商品住宅成交均價高達31720元/平方米，環(huán)比大幅 上漲58.4%。高端項目上海紫園一周共成交34套獨棟別墅，成交均價高達100205元/平方米，均價高達62284元/平方米的四季雅苑成交了7套， 璽園也以49415元/平方米的均價成交了10套。
多項政策將再加碼
房價持續(xù)居于高位，后續(xù)還會不會有更嚴厲的調(diào)控政策出臺，近期從管理層的各種表態(tài)中不難發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)控將向著更長期、更縱深的方向發(fā)展，房地產(chǎn)信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。
收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道是減弱房價上漲動力的重要手段。日前有消息稱，銀監(jiān)會可能于5月1日前后出臺新的規(guī)定，進一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務，收緊 房地產(chǎn)信托融資。個人首套房貸也可能將首付提高至五成，上海某國有銀行信貸人員稱，目前還沒有相關通知，首套房首付五成殺傷力較大，短期內(nèi)應該不會出臺， 但如果房價出現(xiàn)繼續(xù)上漲，這也可能成為能夠立竿見影的一劑猛藥。
今年以來在銀行貸款和資本市場再融資日益收緊的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過信托產(chǎn)品募集資金，房地產(chǎn)信托發(fā)行火爆。3月份信托產(chǎn)品中投資于房地 產(chǎn)的信托產(chǎn)品募集資金量最大，共有35只，擬募集資金總額達98.31億元，環(huán)比增長108.42%，占3月份募集總規(guī)模的46.45%。4月11日至 17日一周內(nèi)成立的信托集合產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領域的共有8款，募集資金規(guī)模占信托集合產(chǎn)品總規(guī)模的30.17%，仍是所有投資領域中占比最高的。
去年銀監(jiān)會就曾發(fā)布《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務，此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有所萎縮。今年以來，房地產(chǎn)信托再次成為房企爭搶的香餑餑，監(jiān)管層很可能再次考慮對信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務加以管束，防止房地產(chǎn)市場風險蔓延到信托行業(yè)。
建立住房信息系統(tǒng)并推廣存量房稅收試點，也可能是新一輪調(diào)控的重要方向。國務院督查組在各地督查期間就曾傳遞出這一信號。督查組在甘肅督查時指 出，“蘭州市主城區(qū)的個人住房信息尚未完成有效整合”，建議“適時對運用房地產(chǎn)評估技術加強存量房稅收征管推廣工作做出部署”。在海南，督查組同樣提出， 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理信息化建設與調(diào)控不相適應，建議按時完成個人住房信息系統(tǒng)建設任務，為房地產(chǎn)調(diào)控提供技術支持，抓緊應用房地產(chǎn)評估技術，加強存量房稅 收管理的試點和推廣。
土地政策也將作出一些調(diào)整。有消息稱，國土部將于近期下發(fā)有關“保障房供地計劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件，強化調(diào)控政策的執(zhí)行和落實。 完善招拍掛制度將改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價，并將出臺一些控制地價的規(guī)范性文件。另外，也不排除對房價進行直接干預。
就連剛剛被媒體報出因財政收入下滑而“擬廢限購令”的海口市，也在26日緊急出面澄清。海口市住房和城鄉(xiāng)建設局、海口市財政局有關負責人表示，該報道不屬實，海口將繼續(xù)執(zhí)行限購和限價等房地產(chǎn)調(diào)控政策，該市今年一季度財政收入仍保持正常健康態(tài)勢。
信貸調(diào)控或遭遇對沖
由于嚴厲的調(diào)控政策，不少開發(fā)商延遲了樓盤上市時間，業(yè)內(nèi)普遍預期五六月份推盤量將大增，同時開發(fā)商資金鏈緊繃，屆時房價可能出現(xiàn)拐點。但中國 證券報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多，開發(fā)商資金狀況尚未陷入需要降價促銷的險境，且有不少開發(fā)商對后市仍抱有幻想。
在上海市松江區(qū)某樓盤，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，3月份開盤的18000元/平方米均價的房源已經(jīng)售罄，剛剛新推出的房源已經(jīng)攀升至21000元 /平方米，且優(yōu)惠活動減少。4月16日，位于浦東周康板塊的印象春城二期推出新房源，價格也絲毫沒有松動，單價在18000元至20000元/平方米。就 連嘉定區(qū)的一些樓盤，也開始取消前期入市時優(yōu)惠與折扣。這些定位于普通買家的住宅項目，并沒有因為調(diào)控而出現(xiàn)價格下調(diào)，目前僅僅屬于“滯漲”。
有開發(fā)商稱，開發(fā)商如今資金狀況與2008年大不相同，市場狀況也比2008年好很多。截至4月26日，根據(jù)已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的67家上市房企一季 報，一季度末合計持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內(nèi)到期的流動負債合計684億元，貨幣資金遠遠超過短期借款與一年內(nèi)到期流動負 債之和，短期內(nèi)償債壓力并不大。一季度末這67家房企的預收賬款合計高達2838億元。
不僅如此，大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金，對沖了國內(nèi)信貸收緊的效應。僅在香港市場，今年以來就有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過各種債券 融資約700億元人民幣，世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富、仁恒置地、龍湖地產(chǎn)、雅居樂等房企紛紛在境外發(fā)行各種債券或優(yōu)先票據(jù)融資。
在人民幣升值預期之下，外資仍在以各種渠道進入樓市。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達45.2%，為各 類來源中增長最快。以富力地產(chǎn)最近一次融資為例，4月下旬，富力通過旗下離岸子公司成功進行海外淘金，短短一周的時間，合計6億美元的優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)獲得了 超額認購，金額達9億美元。
對于房地產(chǎn)調(diào)控下的市場走勢，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸麒麟認為，如果房價長期處于高位，調(diào)控也將持續(xù)下去，甚至可能會出臺更嚴厲的調(diào)控措施，開發(fā)商應該適當調(diào)整價格。
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