樓市“鐵九銅十”預(yù)示了拐點將現(xiàn)？
“金九銀十”的樓市過于平淡，大大出乎開發(fā)商的預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年國慶長假期間，北京新建商品住宅簽約874套，為近4年來同期最低網(wǎng)簽量。另外在同一時期內(nèi)，上海成交量大幅下滑六成多，而著有旅游地產(chǎn)美名的海南各地樓盤售樓處也門庭冷清。全國54個城市在黃金周前7天合計簽約為1.6萬套,環(huán)比降幅70%。整個9月期間，54個城市中有約半數(shù)城市成交量有不同程度的下降。看來傳統(tǒng)中的樓市旺季“金九銀十”卻變成了“鐵九銅十”了。
目前看來，中國樓市在經(jīng)歷過兩年多的宏觀調(diào)控之后，其走勢已經(jīng)開始有些撲朔迷離。業(yè)內(nèi)專家觀點也出現(xiàn)嚴重分歧，以牛刀為首的看空派認為：當(dāng)前樓市重返低迷，預(yù)示了炒房客半年后要跳樓。而郎閑平教授認為，中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷過底部徘徊之后，房價還將暴漲。而更多的專家則希望房地產(chǎn)一直處于“量價齊穩(wěn)”狀態(tài)這樣有利于經(jīng)濟。而對于購房者來說未來房價是呈現(xiàn)“合理回歸”？還是“強勢反彈”呢？不過我認為，房價合理回歸之路無法避免。
首先，我認為，在十八大之后中國樓市必將走出“震蕩回歸”之路，中國房價飆升的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因為房地產(chǎn)泡沫對中國社會和經(jīng)濟的危害性在高層已經(jīng)達成共識。根據(jù)中金公司研究顯示，中國的房地產(chǎn)指數(shù)從1998年的100，到現(xiàn)在超過500。日本1970年是100，1990年是200，然后泡沫破掉跌去60%；美國1987年是100，2006年是200，現(xiàn)在也跌掉了40%。在這樣的狀態(tài)下，說明中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)大規(guī)模的積累，而這種積累帶來的后果是非常嚴重的。相信新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體不僅不會對房地產(chǎn)調(diào)控有絲毫的松綁，而且可能通過加大調(diào)控力度，促使房價合理回歸，來對中國經(jīng)濟的增長方式來進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
再者，前期由于國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，央行二次下調(diào)基準(zhǔn)利率，使原本處于觀望的購房群體預(yù)期政策會對房地產(chǎn)松綁，再加上開發(fā)商主動降價促銷，于是這部分剛需在七八月份集中釋放，造成了國內(nèi)樓市呈現(xiàn)“量價齊升”的假像，但是這種“剛需”畢竟有限，集中釋放過后，房地產(chǎn)成交量再度大幅回落也在情理之中。為了防止樓市繼續(xù)升溫，9月底，住建部“適時”表示 將對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策造成房價上漲的地區(qū)實行問責(zé)。此外，房產(chǎn)稅擴容的預(yù)期也有所增強。不僅如此，目前多家商業(yè)銀行表示，將取消對首套房貸85折的利率優(yōu)惠，對二套房貸的利率也可能進一步上浮。銀行在年底“緊貸”如期而至，這對今年底明年初的房價走勢將產(chǎn)生直接影響。
最后，我國房地產(chǎn)供求關(guān)系緊張的格局將發(fā)生質(zhì)變。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商手上的商品房存貨量巨大，有人估計，截至9月底，房地產(chǎn)開發(fā)商大約還有200萬套空置住房等著出售，另外還有3000萬套房子正在建設(shè)。同時，還有人估計，過去15年中國建設(shè)了9000多萬套房產(chǎn)。無論是在建的住房及投機炒作者手中持有的住房，目前都是一個巨大的量。更值得關(guān)注的是，一些開發(fā)商近期趁著地方政府集中推地的契機，開始了“搶地”活動，可見未來商品房供必將遠大于求已成定局。試想一個供遠大于求的市場，國內(nèi)房價泡沫要想不破也難啊！可以預(yù)見2013年是中國房地產(chǎn)市場開始逐步回歸理性的一年。
現(xiàn)在看來，開發(fā)商和抄房者的暴利時代已經(jīng)過去，中國的房地產(chǎn)泡沫必將走向合理回歸之路，很多投機者希望通過中國經(jīng)濟下滑以及高層領(lǐng)導(dǎo)換屆來放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，我認為這是不可能的，因為繼續(xù)縱容房價泡沫將后患無窮，雖然整治泡沫會付出一些代價，但是如果任由房地產(chǎn)泡沫存在下去，并自由破滅，那將給中國經(jīng)濟和社會帶來的危害，遠甚于90年代的日本和2006年的美國。未來中國房價極可能出現(xiàn)由援慢下跌到急速下跌的過程之中！今年樓市的“鐵九銅十”成交低迷，更說明了拐點又將出現(xiàn)。
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